4月25日，全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上，自然資源部部長(zhǎng)宣布：我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過(guò)10年努力，我國(guó)將國(guó)土空間所有不動(dòng)產(chǎn)都進(jìn)行了統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度成型，為后續(xù)高效研究國(guó)土空間、推進(jìn)相關(guān)改革等都創(chuàng)造了非常好的條件。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中，很大一部分會(huì)涉及到房地產(chǎn)，尤其對(duì)住房市場(chǎng)將產(chǎn)生積極的影響。

一

概念厘清

(資料圖片)

我們對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”這個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行拆解，以更好分析該概念的實(shí)質(zhì)含義和內(nèi)涵。主要包括：不動(dòng)產(chǎn)指什么？登記了什么內(nèi)容？統(tǒng)一是指什么含義。

1、“不動(dòng)產(chǎn)”指什么

“不動(dòng)產(chǎn)”要比“房地產(chǎn)”的范圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，即其不單純指土地和房屋。當(dāng)然從房地產(chǎn)或城鄉(xiāng)的角度理解這個(gè)問(wèn)題，我們要重點(diǎn)關(guān)注三類不動(dòng)產(chǎn)：城市里的房屋和相關(guān)土地、農(nóng)村里的農(nóng)房和宅基地、農(nóng)村的耕地。這三類不動(dòng)產(chǎn)和普通老百姓關(guān)系最為密切，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)注較多的類型。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十年來(lái)全國(guó)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書7.9億多本。我們認(rèn)為，這其中很大一部分涉及到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地、城市老舊小區(qū)和老公房、遲遲無(wú)法辦證的商品住房等。

需要提醒的是，“房地產(chǎn)”也不等于“住房”。所以實(shí)際上城市里的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房等其實(shí)都屬于此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的對(duì)象。這也意味著，此次改革不光和居民家庭有關(guān)，也和企業(yè)等機(jī)構(gòu)有關(guān)。理解到這個(gè)點(diǎn)，才能更清晰明確此次改革和居民家庭住房的關(guān)系。

2、“登記”了什么

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，涉及到“硬內(nèi)容”和“軟內(nèi)容”的登記。其中，硬內(nèi)容是指可以測(cè)繪或直接統(tǒng)計(jì)到的內(nèi)容，包括房屋坐落、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、房屋用途、房屋面積等。這些均屬于看得見(jiàn)、摸得著的內(nèi)容，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的部分內(nèi)容。

而軟內(nèi)容是指權(quán)利，包括權(quán)利人名字（如戶主名字、企業(yè)名字等）、權(quán)利類型（如土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等）、權(quán)利性質(zhì)（如出讓、商品房等）、使用期限（如土地使用權(quán)截止年限等）、權(quán)利其他狀況（如房屋結(jié)構(gòu)、樓層、竣工時(shí)間等）。當(dāng)然和居民家庭或普通老百姓關(guān)系較大的，主要指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。另外從這兩年各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心的推進(jìn)情況看，部分地方增加了居住權(quán)、繼承權(quán)等新內(nèi)容。

3、“統(tǒng)一”了什么

這里所指的“統(tǒng)一”，包括四層含義。第一是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，即由自然資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，各城市成立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門。第二是統(tǒng)一的登記簿冊(cè)，即紅色的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。第三是統(tǒng)一的登記依據(jù)，包括物權(quán)法、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等法規(guī)。第四是統(tǒng)一的信息平臺(tái)，即各城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心和信息平臺(tái)。

我們認(rèn)為，有兩個(gè)“統(tǒng)一”是需要重點(diǎn)理解的。第一、過(guò)去土地、海域、房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)登記是分散在不同部門的，而現(xiàn)在統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)登記中心，即交由一個(gè)部門承擔(dān)，涉及申請(qǐng)、受理、審核、登簿、頒證等工作。第二、各地業(yè)務(wù)部門的名字或有差異，如不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記一體化平臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)上“一窗辦事”平臺(tái)等，但功能相似，均屬于信息平臺(tái)和數(shù)據(jù)庫(kù)。此類信息庫(kù)實(shí)現(xiàn)了縱向和橫向的打通，其中縱向指國(guó)家、省、市、縣四級(jí)打通；橫向指自然資源、房管、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門打通。

二

難點(diǎn)分析

按照原國(guó)土資源部的規(guī)劃，2017年我國(guó)要全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。而此次自然資源部消息說(shuō)明，“全面”的工作目標(biāo)滯后了6年時(shí)間才實(shí)現(xiàn)。換句話說(shuō)，這項(xiàng)工作推進(jìn)節(jié)奏比預(yù)期的慢很多，也充分說(shuō)明全面的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作之不易。我們觀察到，最近兩年各地推進(jìn)了清零行動(dòng)，基層人員攻堅(jiān)克難，加速了這項(xiàng)工作的順利完成。

本報(bào)告統(tǒng)計(jì)了最近幾年人民群眾在不動(dòng)產(chǎn)登記中遇到的各種矛盾點(diǎn)，并由此分析不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所遇到的難點(diǎn)。我們認(rèn)為，影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記節(jié)奏的，主要包括6種干擾因素。我們簡(jiǎn)單測(cè)算了其占比，即產(chǎn)權(quán)瑕疵（30%）、房企違約（22%）、房產(chǎn)違法（18%）、工作體量（15%）、登記效率（10%）和確權(quán)質(zhì)量（5%）。

具體對(duì)這6個(gè)干擾項(xiàng)進(jìn)行細(xì)分。1）產(chǎn)權(quán)瑕疵。其包括：房改房下沒(méi)有補(bǔ)繳土地出讓金、土地沒(méi)有做過(guò)分?jǐn)偟怯洝⒎慨a(chǎn)信息復(fù)雜或遺漏、房產(chǎn)登記內(nèi)容錯(cuò)誤或手續(xù)不全、產(chǎn)權(quán)登記有爭(zhēng)議等。2）房企違約。其包括：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有繳納初始登記費(fèi)、項(xiàng)目停工爛尾或破產(chǎn)、項(xiàng)目銷售出現(xiàn)一房多賣、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體不明確、房產(chǎn)沒(méi)有解除抵押等。3）房產(chǎn)違法。其包括：宅基地超標(biāo)、違章搭建、房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法等。4）工作體量。其包括：涉及的戶數(shù)規(guī)模較大、需要確權(quán)和核實(shí)的內(nèi)容較多、測(cè)繪工作量較大、農(nóng)村房地一體登記工作繁瑣、老舊小區(qū)樓層編號(hào)信息缺失等。5）登記效率。其包括：疫情帶來(lái)的干擾、當(dāng)事人材料提交缺失、收費(fèi)情況不清晰、登記流程不清晰等。6）確權(quán)質(zhì)量。其包括：登記后需要修正或返工，涉及權(quán)利人名字、房產(chǎn)區(qū)位和面積等內(nèi)容。

三

房屋分析

我們從房屋的角度理解不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所帶來(lái)的影響。需要說(shuō)明的是，這里所指的房屋包括了全國(guó)各種房屋類型。1）既包括城市房屋，也包括農(nóng)村房屋。2）既包括住宅，也包括商鋪和廠房等。3）既包括房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，也包括建筑企業(yè)獨(dú)自開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。4）既包括個(gè)人房屋，也包括企業(yè)房屋。因此，理論上所有房屋都會(huì)納入到本次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革中。我們基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各地房產(chǎn)普查情況，測(cè)算了2022年底全國(guó)房屋建筑面積約為800億平方米，其在各等級(jí)城市和農(nóng)村的占比如下表。通俗理解，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)覆蓋到全國(guó)800億平方米的所有房屋，或者說(shuō)都頒發(fā)了“房產(chǎn)證”或“身份證”。當(dāng)然需要說(shuō)明的是，嚴(yán)格意義上有一些房產(chǎn)類型是無(wú)法納入到統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)系統(tǒng)中的，包括本身已有房產(chǎn)證且沒(méi)有必要更換的、房產(chǎn)項(xiàng)目違法且短期內(nèi)難以糾正的。

四

市場(chǎng)影響

1、供求關(guān)系

廣義上說(shuō)，此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立，是對(duì)全國(guó)國(guó)土空間進(jìn)行的一次大盤點(diǎn)、大匯總，其涉及各種類型的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，有助于保護(hù)相關(guān)權(quán)利人權(quán)益。包括后續(xù)土地房屋等方面的買賣、抵押、證明等工作，都可以基于全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)，更有效開(kāi)展工作，客觀上有助于我們更好盤活存量，提高不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的相關(guān)作用。

而從房地產(chǎn)角度看，此次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來(lái)了三個(gè)重要的影響。第一、部分有瑕疵、有糾紛、無(wú)產(chǎn)證的房產(chǎn)項(xiàng)目有了合規(guī)標(biāo)簽，具備不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書后，其后續(xù)交易將更加順暢。對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，相關(guān)房產(chǎn)交易受益更強(qiáng)，包括這兩年持續(xù)推進(jìn)的老舊小區(qū)改造、城市更新等工作，都將因這項(xiàng)工作而提速。第二、潛在的房屋交易規(guī)模要增加，或者說(shuō)增加了二手房掛牌量和交易規(guī)模，存量房市場(chǎng)也將形成規(guī)范、有序、高效的交易模式。第三、有助于購(gòu)房政策更加合理規(guī)范。具備跨城市、跨部門的住房登記信息，自然可以增加對(duì)房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)度，也有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、市場(chǎng)焦點(diǎn)

此次自然資源部宣布全國(guó)全面實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，引起了社會(huì)大眾的關(guān)注，也引起了一些焦慮或討論。這些問(wèn)題主要集中在三個(gè)領(lǐng)域，包括房東是否會(huì)加快拋售房屋、是否會(huì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅、房?jī)r(jià)是否會(huì)下降。我們對(duì)這三個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析。1）拋售潮是否會(huì)來(lái)臨的問(wèn)題。我們認(rèn)為短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)。此次全國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的消息發(fā)布，是全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議的情況匯報(bào)，不能理解為針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)。所以購(gòu)房者或房東無(wú)需多慮，也無(wú)拋售一說(shuō)。2）房地產(chǎn)稅開(kāi)征的問(wèn)題。全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，利好房產(chǎn)信息掌握和使用，將利于房地產(chǎn)稅開(kāi)征工作的推進(jìn)。但房地產(chǎn)稅在2023年沒(méi)有開(kāi)征基礎(chǔ)。后續(xù)即便開(kāi)征，也會(huì)考慮共同富裕總體框架、財(cái)稅政策改革導(dǎo)向、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化等內(nèi)容。3）房?jī)r(jià)下降的問(wèn)題。短期看，全國(guó)住房市場(chǎng)正處于復(fù)蘇階段，房?jī)r(jià)總體企穩(wěn)回升。中期看，新型城鎮(zhèn)化工作繼續(xù)推進(jìn)，合理住房消費(fèi)需求繼續(xù)釋放，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)向好。長(zhǎng)期看，要視房地產(chǎn)稅推進(jìn)情況、租賃住房市場(chǎng)發(fā)展情況等。

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文章來(lái)源:易居研究院