隨著國民收入水平的提高，居民消費水平也隨之逐漸提升，許多投資人會更傾向于做注重顧客歸屬感的品牌，酒店目標客戶群主要是商務型客戶和旅游者等中等收入群體，這類顧客一般屬于服務敏感型，而不是價格敏感型，因此酒店會打造“加量不加價”的產品服務，會提供較為多樣的設備設施以及更個性化、人性化的住店服務，強調酒店產品的高性價比，從而在市場競爭中取勝。

城市便捷武漢漢口火車站頂琇國際店投資人易文軍先生，分享他在酒店業投資過程中的管理方法和投資經驗。

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【資料圖】

酒店投資人易文軍的投資心得：

1、物業考慮的重點是出房率，暗房比例不超過5%，選擇高利用率和高出房率的物業。

2、不光要考察本身物業條件，還要考察附近物業的情況，避免因臨近物業問題導致酒店受損。

3、城市便捷要做有溫度的服務，要有增值服務讓客人記住。

選擇符合投資預期的酒店項目

城市便捷酒店客房

銳帕：易總在投資酒店行業之前，是從事的什么行業，是什么樣的一個契機致使您把投資的項目轉到酒店行業這邊？

投資人易文軍：我原先是做服裝批發的，大概是2010年前后，經常出差住酒店，對于住宿的要求就是方便，因為服裝批發，打貨的話五點多就要起床，所以盡量選擇離市場近的住宿，這個時候算是初步接觸了酒店行業。

我對城市便捷的認識算是比較早的，大概是2012年，城市便捷招商會剛到湖北，我一個兄弟認識總裁，被邀請過來參與這個招商會，他對酒店投資比較感興趣，后面他在赤壁開了一家城市便捷，生意還不錯。那個時候我還沒想著投資酒店，因為酒店是個重投資項目，起步就要大幾百萬，2—3年的回報周期，對于我來說還是沒有服裝行業投資回報收益大，我做服裝投資的話投資百萬左右，一年差不多就能回本。

真正進入酒店業去投資的話，大概是2013年，我那個兄弟他資金鏈有些問題，他給我看經營報表，確實酒店收益還不錯，我手上也有點資金，于是幫著把他的酒店股份給轉了過來，一直到現在都還在經營。剛提到的服裝經營在14年的時候開始走下坡路了，雖然服裝行業收益不錯，但是費心費力，沒辦法找人直接幫我把管理工作做好。于是就想找個不那么累的生意，像酒店投資就符合我的預期，找專業的人來幫我管理，我自己不用每件事親力親為。再后來就是投資現在這家城市便捷，也是朋友與我一起合伙經營，我做管理主導人。

物業考慮租金、暗房和房間面積

城市便捷酒店客房

銳帕：易總經營酒店項目也有10年的投資經歷了，在選址方面您心里邊肯定是有一個自己的標準，我要在什么樣的地段，什么樣的物業去開酒店，還請您分享一下標準大致是怎么樣的？

投資人易文軍：去投酒店，我們做生意的考慮的還是我們回本周期。這么重的資產，你丟下去大概是兩年半還是三年。你需要把租金運營成本算出來，調查周邊酒店大致的入住率是一個什么狀況，然后就先去看調研市場的一個數據，再根據這些綜合因素進行最后決策。具體的思考大致是以下幾點：

1、有沒有合適的物業，租金是硬指標。要去看當地的市場的可接受的價位，客流量情況，高客流量才更好地保障訂單產出。

2、要考慮得房率，暗房比例不超過5%。最好的物業格局，比如說像我們酒店這樣，中間一個走道，兩邊都是明房，得房率非常高。

3、要看房間的實際可使用面積。我們這個店客房面積有25平方米以上，這樣的房間面積完全可以做中端品牌，比如說我們東呈的宜尚，都是合適的。也就是說在品牌方面的選擇空間會更大。

考察本身物業之際，留意周邊物業環境

城市便捷武漢漢口火車站頂琇國際店周邊

銳帕：易總也經營過好幾家的酒店，就酒店裝修方面，從籌建到開業的整個的過程當中，有什么好的經驗可以分享給大家，又或者說有哪些板塊是沒有做好，如果后續有新的項目裝修是需要注意的？

投資人易文軍：就目前這個酒店項目而言，還是有一些地方是我們在投資前期沒有關注到位，導致現在影響比較大的，如果投資下一家酒店，我們會更加注重這些問題地避免。

不光要考察本身物業條件，還要考察附近物業的情況，避免因臨近物業問題導致酒店受損。我們現在這個酒店的物業當時看的時候很滿意，酒店后面的小區還沒竣工，在小區工程后期的施工中把我們酒店原有電梯損壞了。我們酒店是2015年的12月24日就已經裝修好準備開業了，但是由于電梯受損在維修，導致開業時間被延遲到2016年的3月，等于說16年整個季度的生意都被擱淺了。

再一個硬傷就是我的餐廳也因為小區的施工導致了損壞，餐廳損壞之后小區負責重建，直到2016年的5、6月份餐廳才建好。由于電梯跟餐廳的這兩大硬傷，導致我們開業半年的經營受到了很大的影響，我們第一任店長是一個比較優秀的店長，但是堅持了一年也沒能把酒店業績給做起來，可見這個影響是多么重大。

做有“記憶點”的城市便捷

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銳帕：物業選擇不光要看本身的物業情況，還要看周邊物業的環境，這個是很值得借鑒的經驗，就未來酒店市場的發展，您還有新的酒店投資意向或者說是計劃嗎，會更傾向與哪個品牌合作？

投資人易文軍：疫情以后，確實還有一些不確定的因素，雖然今年整體的旅游行情好起來了，但還是需要再觀望一下，更慎重一點。

我有考察過市面上的一些品牌，如果我要繼續再投資酒店業的話，我會更傾向于做注重顧客歸屬感的品牌，從進入大堂開始，香薰、擺設，布局、歡迎禮遇（水果零食）等等不是很工業化很商業化的那種設計，而是讓顧客一進去就能感受到家的溫馨。看重的是“家”氛圍，無論是服務，還是員工的團隊建設，都是朝著這個方向去經營。

我們這家店是以員工為主的團隊管理，更多的是東呈在主導，如果我過度參與，店長夾在我跟集團的中間，他的工作就不好開展。我用人的標準一直都是“用人不疑，疑人不用”，我請你來，你就說了算，守住原則紅線就行，其他的我不會太多地去干涉。

城市便捷要做有溫度的服務，比如說我會在有團隊住了之后，剩余的房間房價調高些，然后補充給客人一些增值服務，比如入住零食點心，又比如說會議室以及酒店露臺提供場地給客人免費喝茶、喝咖啡、聊天等等，讓客人覺得在同商圈的酒店里邊，我選擇這家酒店的性價比超高，花這個錢是值得的。

雖然說我們是做的加盟連鎖品牌，總部有的服務標準我們可以在做好之后，再加一些自己的門店特有的元素進去，對我來說，選不選城市便捷，這是東呈要做的事，但是選擇哪一家城市便捷，那是門店該做的事。所以我們現在想做的就是讓我們這家城市便捷，跟別的城市便捷不一樣，要有一個記憶點，讓客人記得住。

選擇符合投資回報預期的品牌進行投資，在挑選物業的時候除了要考察本身物業條件的同時還要留意周邊物業環境，避免因為臨近物業的問題導致酒店經營受到影響；在加盟連鎖酒店品牌之際，除了按照集團標準管理經營外還可以適當增加門店獨有的營銷亮點，做有記憶點的連鎖酒店，這是易文軍先生在采訪中提出的投資觀點。

采訪：潘美鳳

撰稿：潘美鳳 劉兵